转眼2016已经接近尾声，中国在2010年之前人口的平均流动速度就经历了城镇化，2011年后，中国由城镇化又转入都市化，数据表明人口流动集中离开中小城市而流入一部分大城市和特大城市，有了强烈的选择性。所以如果还有人说2016年的房地产是泡沫型的昙花一现，这种想法是肤浅的。

       “2017投资策略会”上安信证券首席经济学家高善文表示，以现在的存货去化速度估计，全国范围内普遍的房地产去库存化将在2018年上半年基本结束。 “大约再过一年多，房地产的高库存问题，就会得到全面的、根本性的解决。由房地产高库存导致的很多经济层面上的扭曲，会得到全面的修正。”

        随着人口流动和需求的上升值，一旦土地不足以响应需求的条件下，这种压力就会转化为地价和房价的上升。专家表明：统一用中国口径算，北京、深圳和香港居住用地占城市建设用地的比重均为20%左右。这一比例在伦敦、纽约、首尔和东京等地均在40%以上。

        高善文称，当前用泡沫论来解释房价上涨，很可能是比较肤浅的。泡沫论背后存在着房地产市场更深刻的扭曲，这一扭曲来自于土地的供应没有竞争性，把土地和房价推到非常高的水平。他表示，这种供不应求的压力，正在房地产市场上生动地、一轮一轮地表现出来。

       未来，这些问题能得到根本的解决吗？高善文反问：未来，北京上海和深圳会大量放开供地吗？未来，人口会停止流入这些城市吗？如果回答都是负面的，那么指望房价掉下来是非常困难的。

       用六七年去库存并不极端

       高善文表示，中国房地产市场在2009年至2011年出现了快速泡沫化，并在之后两三年时间里积累了大量的库存。

        一个显著的数据是，2011年至2013年，中国使用的水泥总量（66亿吨）超过了美国整个20世纪的实际使用量（45亿吨）。

       但是，“我们应该看到，经过两三年的努力，这个问题已经出现了非常大的改善。”高善文预测，在考虑和容忍一定误差的前提下，以现在的存货去化速度估计，大约再过一年多，房地产的高库存问题，就会得到全面和根本性的解决。

        高善文举例称，房地产的存货去化，美国用时5年（2007年至2012年），日本用时12年（1991年至2003年）。“中国仍是一个快速城镇化的经济体，我们用了5到7年的时间对这一扭曲的情况进行修正，并不是一个特别极端的情况。”

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